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Hipotecas (usufructo, nuda propiedad, pleno dominio)

La hipoteca es una seguridad real e indivisible que consiste en la afectación de un bien inmueble del deudor al pago de una obligación sin desposesión del constituyente, y que le permite al acreedor solicitar el embargo y venta de ese bien al vencimiento del término, sea quien fuere el titular, para hacerse pagar con el precio de preferencia a los otros acreedores. 

De la anterior definición se derivan las siguientes características fundamentales de la hipoteca: 

a. Es un derecho real: lo cual se infiere por estar incluida como tal en la enumeración de los derechos reales que hace el art.665 del Código Civil y, por tanto, así no se establezca una relación directa entre su titular y la cosa, este derecho tiene su significación por encontrarse involucrado en el bien sin consideración a ninguna persona. De esta característica se deduce que todo titular de una hipoteca es también acreedor que tiene por consiguiente los atributos de persecución y de preferencia. 

b. Es un derecho accesorio: en el sentido de que su existencia depende de la obligación principal que garantiza, lo cual implica que ese derecho sigue a la obligación principal a donde quiera que vaya y que al hacer la cesión de la obligación principal ella apareja la de la hipoteca. 

c. Es indivisible: La regla del art. 2433 del Código Civil dispone la indivisibilidad de la hipoteca. La norma reza así: ?La hipoteca es indivisible. En consecuencia, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.? 

Considerando este artículo, la indivisibilidad ofrece situaciones diferentes:  

Si varios bienes respaldan una misma obligación, ésta puede hacerse efectiva sobre todos ellos, sobre parte de los mismos y sobre uno solo de ellos. 

Nuestro Código permite la división tanto del crédito como del inmueble en la medida que éste lo sea según su naturaleza, no obstante contrariando el carácter de accesoriedad de la hipoteca, no se permite la división de ésta. Así: En el evento de fallecer el deudor el acreedor puede realizar el valor del inmueble interesado haciendo caso omiso de la división de la deuda a prorrata de las cuotas de los herederos. 

En el caso de que el deudor divida en varias partes el inmueble objeto de la hipoteca, cada una de las partes resultantes queda igualmente afecta a la hipoteca, de esto es claro ejemplo el fenómeno de los inmuebles sometidos el régimen de propiedad horizontal.  


HIPOTECA CERRADA 

Se entiende por hipoteca cerrada aquella que constituye el deudor para garantizar una obligación determinada y hasta por cierto valor. Esta hipoteca sólo garantiza esa obligación y no cobija ninguna otra que pueda contraer el deudor con el mismo acreedor. 


HIPOTECA ABIERTA 

Se entiende aquella que se constituye para garantizar deudas futuras e indeterminadas al momento de otorgarse la respectiva Escritura Pública. 

Las prácticas comerciales han dado paso a la creación de la hipoteca ?sin límite de cuantía? por la cual la garantía cubrirá obligaciones futuras (hipoteca abierta) independientemente de la cuantía que estas obligaciones alcancen. En esta modalidad de hipoteca debe considerarse, que el límite de la garantía será el valor máximo del inmueble hipotecado. 

REQUISITOS: 

1. Copia auténtica de la escritura pública por la cual es dueño del bien inmueble que va a hipotecar. 

2. Certificado de tradición y libertad al día. 

3. Carta de la entidad crediticia en la que se expresa el valor del crédito que se está concediendo, igual se procede si quién presta el dinero es una persona natural (Cupo de crédito). 

4. Pago del impuesto predial y de valorización. 

5. Fotocopias de las cédulas de ciudadanía del acreedor y del deudor hipotecario si son personas naturales; si se trata de un acreedor hipotecario de una entidad bancaria o persona jurídica el correspondiente certificado de existencia y representación. 

6. Cuando se trata de un crédito con una entidad bancaria, ésta se encarga de remitir con el usuario la minuta correspondiente. 


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